建设工程ღ◈、物业服务领域纠纷ღ◈，既是紧贴群众居住安居ღ◈、关乎民生福祉的民生案件ღ◈，也是关系市场主体良性经营ღ◈、行业规范发展的重点商事纠纷ღ◈，更是基层社会治理中矛盾易发ღ◈、群众高度关切的关键领域ღ◈。立足司法职能ღ◈、深耕民生治理ღ◈，濠江法院始终坚持以人民为中心ღ◈，将建设工程ღ◈、物业服务纠纷化解作为践行司法为民ღ◈、优化营商环境ღ◈、筑牢基层治理根基的重要抓手海霞树ღ◈。濠江法院从近年来审结的建设工程ღ◈、物业服务纠纷案件中ღ◈，精选提炼出十大典型案例发布ღ◈，以司法力量护航辖区安居宜居ღ◈、行业健康发展ღ◈、社会和谐稳定ღ◈。

　　十个案例中ღ◈，建设工程纠纷聚焦转包分包ღ◈、挂靠借用资质ღ◈、合同无效ღ◈、工程款支付等复杂问题ღ◈，依法划定各方责任ღ◈，既保障实际施工人特别是农民工的合法报酬ღ◈，又维护建筑市场秩序ღ◈；物业纠纷聚焦物业费缴纳ღ◈、格式条款效力尊龙棋牌正式版ღ◈、服务瑕疵ღ◈、刑民交叉等群众身边的操心事烦心事ღ◈，厘清了业主ღ◈、物业企业ღ◈、承租人之间的权利义务ღ◈，既支持物业企业依法收费ღ◈、规范服务ღ◈，又纠正显失公平的格式条款ღ◈、引导业主理性维权ღ◈。它们都是群众和企业看得见ღ◈、用得上的身边案ღ◈，也是以案释法的鲜活教材ღ◈，展现了濠江法院以高质量司法守护民生冷暖ღ◈、优化营商环境的责任担当ღ◈。

　　被告刘某于2020年10月与案外人吴某签订《房屋租赁合同》ღ◈，将房屋出租予吴某ღ◈，并约定租赁期间产生的物业服务费由承租人承担ღ◈。原告某物业公司自2021年7月起未再收到案涉房屋业主支付的物业服务费ღ◈，被告刘某共拖欠物业费19676.4元ღ◈，故诉至本院ღ◈。

　　根据权利ღ◈、义务相一致的原则ღ◈，被告刘某作为业主ღ◈，在享受原告某物业公司提供物业服务的同时应支付相应的物业服务费ღ◈。被告刘某主张其已将案涉房屋出租并约定租赁期间案涉房屋的物业服务费由承租人吴某承担ღ◈，根据合同相对性原则ღ◈，被告刘某与承租人吴某签订的租赁合同关于案涉房屋物业服务费的约定在未经原告同意的情况下无法对抗原告某物业公司ღ◈，被告基于该租赁合同约定拒付物业服务费于法无据ღ◈。《物业服务协议》明确约定案涉房屋的物业服务费收费标准和交费时间ღ◈，被告未依约向原告支付物业服务费ღ◈，已构成违约ღ◈，应承担继续履行等违约责任ღ◈。最终法院判决被告刘某支付其拖欠原告某物业公司的物业服务费19676.4元ღ◈。

　　本案明确业主与承租人关于物业费承担的内部约定ღ◈，不能对抗物业服务企业尊龙棋牌正式版ღ◈。业主作为房屋所有权人ღ◈，是法定物业费缴纳义务主体ღ◈，即便租赁合同约定由承租人缴纳物业费ღ◈，该约定仅约束出租人与承租人双方ღ◈，未经物业公司同意ღ◈，不对物业公司产生约束力海霞树ღ◈。业主不能以此为由拒交物业费ღ◈，逾期交纳的应当承担违约责任ღ◈。

　　因被告刘某逾期未交物业费19676.7元ღ◈，原告某物业公司起诉刘某至本院ღ◈。某物业公司与被告刘某签订的《前期物业服务协议》约定ღ◈，在房产证办妥之前ღ◈，物业服务费的收缴按照《房屋买卖合同》中约定的销售建筑面积计算ღ◈，房产证办妥之后ღ◈，物业服务费的收缴以房产证中记载的建筑面积计算ღ◈，销售建筑面积和产权建筑面积存在差异的ღ◈，物业服务费不再多退少补ღ◈。经查ღ◈，《房屋买卖合同》约定的面积为130.08平方米ღ◈，不动产部门审核确认面积为123.41平方米ღ◈。

　　《前期物业服务协议》关于“不再多退少补”的约定在房产证中记载的建筑面积比《房屋买卖合同》中约定的销售建筑面积少的情况下ღ◈，对业主显失公平ღ◈，法院对该约定不予确认ღ◈。案涉房屋的物业服务费应按照2021年不动产部门审核确认的123.41平方米计收海霞树ღ◈，而非原告主张按130.08平方米计收ღ◈。最终法院判决被告刘某根据不动产部门审核确认的123.41平方米计算并支付拖欠原告某物业公司的物业服务费17,771.04元ღ◈。

　　本案对前期物业服务协议中的格式条款效力作出司法认定ღ◈。物业公司利用优势地位订立格式条款ღ◈，约定房屋产权面积小于销售面积时物业费不再多退少补ღ◈，该约定不合理免除物业服务企业自身退费义务ღ◈、加重业主负担ღ◈，明显有失公平ღ◈，该格式条款应属无效ღ◈。本案提示物业服务企业ღ◈，拟定格式合同时应当遵循公平原则ღ◈，不能设置不合理条款损害业主合法权益ღ◈。

　　被告张某因长期拖欠物业费被原告某物业公司诉至本院ღ◈。被告张某辩称ღ◈，案涉小区原建设单位选聘的前期物业服务企业服务期于2022年提前终止后退出尊龙棋牌正式版ღ◈，并未予告知ღ◈，且原前期物业服务企业终止服务后应由业主共同决定选聘的新物业服务企业ღ◈，而原告某物业公司系前物业公司退出后建设单位自行选定的新物业服务企业ღ◈，其选聘程序不合法ღ◈。经查ღ◈，案涉小区未成立业主大会及业委会ღ◈。2022年原前期物业服务企业曾发出《告知书》载明前期物业服务合同提前终止ღ◈，相关债权转让至原告某物业公司名下ღ◈。

　　原前期物业服务协议提前终止ღ◈，但由于案涉住宅小区未成立业主大会及业主委员会ღ◈，故建设单位与其另行选聘的原告某物业服务企业签订《前期物业服务合同》ღ◈，并向物业所在地的房产行政部门进行备案ღ◈。后续原告某物业公司有将物业服务企业的变更及后续管理等事宜在微信群聊及小区内进行公告ღ◈，告知小区业主海霞树ღ◈。根据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条规定ღ◈，建设单位与原告某物业公司之间的物业服务合同合法有效ღ◈，对案涉住宅小区的业主具有法律约束力ღ◈。原告某物业公司已实际提供物业服务ღ◈，有权向被告张某主张物业服务费ღ◈。最终法院判决被告张某支付拖欠原告的物业服务费17,176.66元ღ◈。

　　本案明确小区尚未成立业主大会及主委员会时ღ◈，前期物业服务合同提前终止后建设单位再次选聘物业的效力须依据物业合同是否完成备案并向业主公示判断ღ◈。若履行上述程序尊龙棋牌正式版ღ◈，新签订的前期物业服务合同对全体业主具有约束力ღ◈，业主不能以此为由拒缴物业费ღ◈。本案厘清了前期物业更迭的裁判尺度ღ◈，既督促建设单位规范选聘ღ◈、充分保障业主知情权ღ◈，也引导业主理性行使权利ღ◈。

　　原告某装饰工程公司起诉被告某建设公司ღ◈、某控股公司ღ◈、某地产公司ღ◈，诉请上述三被告支付尚欠工程款886169元及逾期付款利息207592元ღ◈。被告某建设公司抗辩ღ◈，案涉四份合同尚未签署书面结算ღ◈，双方亦未开展最终结算ღ◈；同时提起反诉ღ◈，请求判令原告某装饰工程公司按照未按施工图纸施工对应工程款的两倍支付违约金750893.62元ღ◈。

　　案件审理期间ღ◈，法官向当事人释明建设工程造价鉴定不仅需要承担数万元甚至更高的鉴定费用ღ◈，鉴定周期较长ღ◈，还会进一步拉长案件审理期限ღ◈，增加双方时间与经济成本ღ◈。经多轮组织调解磋商ღ◈，原告某装饰工程公司申请撤回对被告某控股公司ღ◈、某地产公司的起诉尊龙棋牌正式版ღ◈，被告某建设公司亦申请撤回反诉请求ღ◈；双方达成调解协议ღ◈，确认由被告某建设公司分期向原告某装饰工程公司支付尚欠工程款646856.62元ღ◈，案件以调解方式结案ღ◈。

　　建设工程结算纠纷的化解ღ◈，应坚持公正与效率并重ღ◈、协商与裁判相结合的原则ღ◈。工程已完工交付的ღ◈，双方对工程款有争议ღ◈，并非必须通过鉴定才能解决ღ◈，可在查明事实基础上协商对账ღ◈。本案中ღ◈，双方未办理书面结算ღ◈、互提本诉反诉ღ◈，法官通过多轮释法说理引导对账ღ◈，最终原告撤诉ღ◈、被告撤反诉ღ◈，64万余元工程款分期落定海霞树尊龙棋牌正式版ღ◈，纠纷一揽子化解ღ◈。调解不是 “和稀泥”ღ◈，而是为当事人找到成本更低ღ◈、更易履行的解纷路径ღ◈，既避免鉴定耗时费钱ღ◈、减轻诉累ღ◈，又引导诚信协商ღ◈、源头解纷ღ◈。

　　原告柳某起诉被告某建设公司ღ◈、谢某ღ◈、庄某ღ◈、某科技公司ღ◈，主张由上述四被告支付欠付工程款456629.75元ღ◈。被告某建设公司辩称ღ◈，被告谢某借用其建筑资质ღ◈，以该公司名义与发包方签订《施工承包合同》ღ◈；被告谢某未经被告某建设公司同意及报备ღ◈，擅自设立机器人项目部ღ◈、自行刻制项目部印章ღ◈，相关行为属于被告谢某个人行为ღ◈，与被告某建设公司无关ღ◈。

　　经审理认定ღ◈，被告某建设公司ღ◈、被告谢某ღ◈、被告庄某在施工合同上加盖公司印章ღ◈、使用被告某建设公司账户发放工资等行为ღ◈，该权利外观足以使原告柳某相信被告庄某系被告某建设公司授权的员工或代理人ღ◈，被告庄某在本案中的行为构成表见代理ღ◈，由此产生的法律后果应当由被代理人被告某建设公司承担ღ◈，案涉《施工承包合同》的合同相对方为被告某建设公司尊龙棋牌正式版ღ◈。原告柳某不具备案涉工程相应施工资质ღ◈，案涉《施工承包合同》依法无效ღ◈，但案涉工程已经竣工验收合格ღ◈，遂判决被告某建设公司向原告柳某支付欠付工程款456629.75元ღ◈。

　　本案中被告某建设公司ღ◈、谢某ღ◈、庄某的行为形成权利外观ღ◈，足以使原告柳某有理由相信被告庄某获得被告某建设公司的授权ღ◈，被告庄某的行为依法构成表见代理ღ◈，被告某建设公司应作为案涉合同责任主体承担相应责任ღ◈。虽然原告柳某不具备建设工程施工资质ღ◈，案涉施工合同归于无效ღ◈，但原告柳某已实际完成案涉工程施工ღ◈，且工程经竣工验收合格ღ◈，其请求支付欠付工程款的合法权益ღ◈，依法应当予以保护ღ◈。

　　被告某置业公司将案涉工程项目对外发包ღ◈。原告某工程公司主张其承接该项目并完成施工ღ◈，工程已竣工验收ღ◈，但被告某置业公司拖欠工程款未付ღ◈，诉请两被告某置业公司ღ◈、某集团公司支付欠付工程款7558245.04元ღ◈。被告某置业公司抗辩认为ღ◈，第三人王某系借用原告某工程公司资质施工的实际施工人ღ◈，二者属于挂靠关系ღ◈，案涉工程款已经全部结清ღ◈。

　　经审理查明ღ◈，原告某工程公司与第三人王某为挂靠关系ღ◈，被告某置业公司对此知情ღ◈，第三人王某直接与被告某置业公司形成事实上的建设工程施工合同关系ღ◈。原告某工程公司仅为案涉合同名义上的相对方ღ◈，无权依据合同向被告某置业公司主张工程款ღ◈；加之被告某置业公司已向第三人王某实际结清全部工程款ღ◈，据此驳回原告某工程公司的全部诉讼请求ღ◈。

　　本案中发包人某置业公司明知第三人王某存在借用资质挂靠施工行为ღ◈，实际施工人王某与发包人直接建立事实建设工程施工合同关系ღ◈。在工程施工完毕ღ◈、发包人与实际施工人已经结清工程款的前提下ღ◈，被挂靠的施工企业再行主张工程价款缺乏事实与法律依据ღ◈，法院据此驳回其全部诉请ღ◈，依法维护发包人和实际施工人的合法权益ღ◈，对处理挂靠情形下建设工程价款纠纷具有参考指引作用ღ◈。

　　被告某能源公司系案涉工程建设单位ღ◈，被告某工程公司为工程承包人ღ◈。原告某建材公司主张其系案涉工程实际施工人ღ◈，已完成工程施工ღ◈，诉请两被告支付欠付工程款268878元ღ◈。

　　经审理认定ღ◈，虽然原告某建材公司并非具有相应施工资质的企业ღ◈，但原告某建材公司与被告某工程公司均确认案涉工程已完工并交付ღ◈，原告某建材公司可以参照双方结算的金额向被告某工程公司主张工程款ღ◈；《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第四十三条的规定ღ◈，仅支持实际施工人在一层违法转分包关系中向发包人主张补充付款责任ღ◈，但本案中原告某建材公司与建设单位被告某能源公司之间存在二层以上的违法转分包关系ღ◈，原告某建材公司主张被告某能源公司承担连带付款责任ღ◈，不符合法律规定ღ◈，不予支持ღ◈。

　　《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第四十三条ღ◈，该解释系保护农民工等建筑工人的利益ღ◈，突破合同相对性原则ღ◈，允许实际施工人请求发包人在欠付工程款范围内承担责任ღ◈，故应从严把握ღ◈，该解释只规范转包和违法分包两种关系ღ◈，并未规定借用资质及多层转包和违法分包关系中的实际施工人可以据此主张权利ღ◈。本案原告某建材公司与发包人被告某能源公司存在二层以上的违法转分包关系ღ◈，故原告某建材公司并无权依据该司法解释向发包人被告某能源公司主张权利ღ◈。

　　被告周某因对绿化清洁ღ◈、公共区域管理等物业服务不满意ღ◈，在多次与原告某物业公司交涉无果后ღ◈，开始拒缴物业费ღ◈。原告某物业公司经催缴无果ღ◈，遂向法院提起诉讼ღ◈，请求被告周某向原告某物业公司付还物业费4226元及违约金1279.8元ღ◈。诉讼过程中ღ◈，被告周某提起反诉ღ◈，认为被告某物业公司未提供有关的招投标文件及备案资料ღ◈，无法证实其招投标程序合法ღ◈，被告周某认为原告某物业公司非依法选聘物业企业ღ◈，且其故意隐瞒该事实ღ◈，存在欺诈ღ◈，故其主张《前期物业服务合同》无效ღ◈，要求原告某物业公司返还其已缴纳的物业费9598.5元ღ◈。

　　审理过程中ღ◈，双方均有调解的意愿ღ◈，承办法官与综治中心工作人员迅速组织调解ღ◈。调解初期ღ◈，双方对立情绪较为突出ღ◈。调解一度陷入僵局ღ◈。对此ღ◈，法官聚焦争议焦点ღ◈，要求原告物业公司提交相关物业服务报告等材料ღ◈，并组织双方对照物业服务合同逐项核实ღ◈。在事实与合同的双重对照下ღ◈，双方态度逐渐缓和ღ◈，从对立转向理性沟通ღ◈。最终海霞树ღ◈，被告周某认可被告某物业公司已按约履行服务ღ◈，主动撤回反诉并缴纳拖欠物业费ღ◈，被告某物业公司在收到物业费后ღ◈，亦自愿放弃主张违约金并撤回起诉ღ◈。

　　本案涉及业主以物业公司非法选聘ღ◈、存在欺诈为由提起反诉拒交物业费ღ◈，经法院联合综治中心调解实质化解的典型案例ღ◈，对规范物业纠纷反诉审查与多元解纷具有示范意义ღ◈。针对业主将选聘程序瑕疵等同于合同无效并反诉要求返还已交费用情形ღ◈，法院准确把握程序瑕疵与合同履行的区别ღ◈，引导当事人理性区分救济途径ღ◈，避免反诉被滥用为拒交物业费的抗辩手段ღ◈。同时ღ◈，法院依托综治中心平台ღ◈，联合工作人员共同疏导ღ◈，彰显“法院+综治”联动调解优势ღ◈，推动双方从对立走向协商ღ◈。既降低了业主维权成本ღ◈，又督促物业正视服务短板ღ◈，实现案结了事与社区和谐的统一ღ◈。

　　原告某物业公司与被告郑某签订《前期物业服务合同》尊龙棋牌正式版ღ◈，双方约定由原告某物业公司为被告郑某提供物业服务ღ◈，被告郑某按时交纳物业费ღ◈。后被告郑某自2020年2月起未交物业费ღ◈，原告某物业公司催讨无果遂诉至法院要求被告郑某支付物业费15800元ღ◈。被告郑某辩称ღ◈，其已经通过原告某物业公司的员工陈某预交了物业费ღ◈，陈某作为原告某物业公司的管家ღ◈，一直负责业主的收费管理ღ◈，其行为构成表见代理ღ◈。陈某的诈骗行为已经被司法程序确认ღ◈，并作出生效的刑事判决ღ◈，认定陈某构成诈骗罪ღ◈。原告某物业公司的管理过失导致被告郑某受损ღ◈，且陈某职务行为构成表见代理ღ◈，原告某物业公司无权要求被告郑某重复交纳已预交的物业费ღ◈。

　　经审理认定ღ◈，原告某物业公司已在告示栏明确告知业主请勿联系未经认证的员工私人普通微信等私人沟通渠道ღ◈，并明确表示不认可员工通过私人沟通渠道收费和承诺的行为ღ◈，被告郑某提交的证据不足以证明陈某构成表见代理ღ◈。刑事判决已经明确了被告郑某因陈某的诈骗行为所遭受的损失与就该损失所能主张的赔偿对象ღ◈。故判令被告郑某需向被告某物业公司支付物业费15558元ღ◈。判决作出后ღ◈，被告郑某不服提起上诉ღ◈，二审法院驳回被告郑某的上诉ღ◈，维持原判ღ◈。

　　本案明确表见代理在物业收费场景中的适用边界ღ◈，物业公司公示提醒已尽到合理的风险防范义务ღ◈，不能因员工个人犯罪行为将缴费风险转嫁给企业ღ◈。该案厘清刑民交叉情形下的缴费责任ღ◈，刑事追责不替代民事合同义务ღ◈，业主也不能以“被骗”为由对抗物业公司的合法收费权ღ◈。同时该案也警示业主必须通过正规渠道交纳物业费ღ◈，也倒逼物业公司规范收费流程ღ◈，完善公示告知程序ღ◈，实现企业权益与业主风险防范的有效指引ღ◈。

　　原告系某建设公司ღ◈，分别与被告某君咨询有限公司ღ◈、被告某泉咨询有限公司ღ◈、被告某源咨询有限公司签订精装修改造工程施工合同ღ◈，约定由原告某建设公司承接三个项目的精装修改造施工ღ◈。上述三家被告咨询公司均为被告某润投资有限公司全资持股的法人独资一人有限责任公司海霞树ღ◈。原告某建设公司依约完成全部施工后ღ◈，三家被告咨询公司合计拖欠工程款1356894.89元未予支付ღ◈。经原告某建设公司多次催讨未果ღ◈，遂就三笔欠款分别提起诉讼ღ◈，在各案中将对应咨询公司及其唯一股东被告某润投资有限公司一并列为被告ღ◈。

　　审理过程中ღ◈，双方就工程是否完成结算ღ◈、结算金额等核心事实争议较大ღ◈。法官在征得各方当事人同意后开展调解ღ◈，梳理厘清双方各项争议焦点ღ◈，释明一人公司法人人格否认相关法律规定ღ◈。经调解磋商ღ◈，原告某建设公司撤回对被告某润投资有限公司的起诉ღ◈，分别与三家被告咨询公司达成调解协议ღ◈，三件案件均以调解方式结案ღ◈。

　　本案涉一人有限责任公司工程欠款纠纷的典型案例ღ◈，具有鲜明的规则指引和纠纷化解双重价值ღ◈。针对原告将公司及独资股东一并起诉的情形ღ◈，法院精准适用《公司法》关于一人公司人格否认举证责任倒置规则ღ◈，明确独资股东需自证财产独立ღ◈，否则将承担连带责任ღ◈，倒逼股东督促公司正视债务ღ◈。在此基础上ღ◈，法院将三个类案合并调解ღ◈，最终原告某建设公司撤回对作为股东的被告某润投资有限公司的起诉ღ◈，由三家咨询公司独立承担付款责任ღ◈。这一处理方式既避免了股东因举证不能陷入困境ღ◈，又保障了债权人合法权益ღ◈，实现公司债务在法人财产范围内实质性化解ღ◈，为涉一人股东多公司架构的系列纠纷提供“以诉促谈ღ◈，类案同调”的示范路径ღ◈。尊龙凯时 - 人生就是搏!ღ◈，尊龙凯时人生就是博官网ღ◈，尊龙凯时登陆ღ◈。尊时凯龙AG尊时凯龙人生就博ღ◈。人生就是博·(中国大陆) - 官方网站金融服务ღ◈！